वासिङ्टन। अमेरिकामा आवासकाे अभाव र बढ्दाे घर मूल्यलाई सम्बाेधन गर्न ल्याइएकाे विगत दशकाैंकाे सबैभन्दा महत्वपूर्ण कानून जुलाई ११ मा पारित भएकाे छ। २१औं सेन्चुरी राेड टु हाउजिङ एक्ट नामकाे याे विधेयक अमेरिकी कंग्रेसका दुवै सदनबाट ठूलाे बहुमतसाथ पारित भएकाे हाे, जसकाे उद्देश्य महँगाे घर मूल्य र उच्च धितो ब्याजदरले प्रताडित अमेरिकी नागरिकलाई राहत दिनु हाे।
तर, निर्माण परियाेजनाकाे लामाे समयावधि र राज्य तथा स्थानीय तहका विकास सीमित गर्ने कानुनकाे कारण यसकाे प्रभाव आगामी वर्षसम्म पनि प्रत्यक्ष रूपमा नदेखिन सक्छ।
यस विधेयकलाई लिएर राष्ट्रपति डाेनाल्ड ट्रम्पले यसमा हस्ताक्षर नगर्ने बताएका थिए। तर अन्ततः ट्रम्पले आफ्नाे भिटाे अधिकार प्रयाेग गरेनन्, जसका कारण विधेयक कानूनकाे रूपमा लागू हुनकाे बाटाे खुल्याे।
कानुनमा घरकाे विकासलाई सहज बनाउने र स्थानीय निकायलाई निर्माणमा बाधक बन्ने अवराेध हटाउन प्राेत्साहित गर्ने नयाँ नियम समावेश छन्। यस कानुनले ३५० भन्दा बढी घर स्वामित्वमा राख्ने संस्थागत लगानीकर्तालाई थप एकल-परिवार आवास (सिंगल-फ्यामिली प्रपर्टी) खरिद गर्नबाट राेक लगाएर ठूला लगानीकर्ताहरूकाे आवास बजारमा हुने प्रभाव कम गर्ने प्रयास पनि गरेकाे छ।
यस कानूनका अन्य पहलहरूमा राज्य र स्थानीय सरकारलाई निर्माणमा बाधा पुर्याउने कडा जाेनिङ नीति परिवर्तन गर्न प्राेत्साहित गर्ने कार्यक्रम पनि पर्दछ। यसैगरी पूर्व-स्वीकृत घर डिजाइन तयार गर्ने र वातावरणीय समीक्षा प्रक्रियालाई सरल बनाउने व्यवस्था पनि गरिएकाे छ, जसले नयाँ निर्माणलाई ढिला वा अवरुद्ध पार्ने नियामक अवराेधलाई घटाउने लक्ष्य राखेकाे छ।
साथै, कम प्रयाेग भइरहेका व्यावसायिक भवनहरूलाई सुलभ आवासमा परिणत गर्ने स्थानीय निकायलाई प्रतिस्पर्धात्मक संघीय अनुदान दिने एउटा पाइलट कार्यक्रम पनि यस कानूनमार्फत सुरु हुनेछ।
यस कानूनमा साना सामुदायिक बैंकहरूलाई धितो ऋण दिन सहज बनाउनका लागि नियामक आवश्यकतालाई खुकुलाे पार्ने नाै (९) वटा प्रावधानहरू पनि समावेश गरिएका छन्।
कंग्रेसबाट विधेयक स्वीकृत भएपछि हस्ताक्षर गर्ने संकेत दिइसकेका ट्रम्पले अचानक भने 'कंग्रेसले छुट्टै मतदाता परिचय (भाेटर आईडी)सम्बन्धी विधेयक पारित नगरेसम्म यसमा हस्ताक्षर गर्दिन।' यस घाेषणाले सांसदहरूकाे विधेयक पारित गर्ने प्रयासमा नाटकीय अन्तिम-क्षणकाे माेड थपेकाे थियाे।
ट्रम्पसँग यस विधेयकलाई पूर्णतः भिटाे गर्ने अधिकार थियाे, त्यसाे हुँदा कंग्रेसले भिटाे उल्ट्याउने वा नउल्ट्याउने भन्नेमा मतदान गर्नुपर्ने हुन्थ्याे। तर न उनले हस्ताक्षर गरे नत भिटाे लगाए, जसका कारण राष्ट्रपतिकाे टेबलमा औपचारिक रूपमा पुगेकाे १० दिनपछि याे स्वतः कानुनकाे रूपमा लागू भयाे। यस विधेयकले सुरुमै प्रतिनिधिसभा र सिनेट दुवैबाट भारी बहुमतले पारित भएकाे थियाे।
फ्रेडी म्याकले नाेभेम्बर २०२४ मा बढ्दाे जनसंख्याकाे माग अनुसार अमेरिकामा ३७ लाख आवास एकाइकाे अभाव रहेकाे बताएकाे थियाे। नेशनल एसाेसिएसन अफ रियलटर्सले जुन २०२१ मा विगत २० वर्षकाे निर्माण प्रवृत्तिलाई १९६८-२००० कालखण्डकाे निर्माण दरसँग तुलना गर्दा ५५ लाख एकाइकाे अभाव रहेकाे अनुमान गरेकाे थियाे।
व्हाइट हाउसले वसन्त ऋतुमा दिएकाे जानकारीअनुसार एकल-परिवार घरकाे अभाव कम्तीमा १ काेटि सम्म पुगेकाे छ। अहिलेकाे उच्च आवास मूल्य मुख्यतः विगत २० वर्षमा जम्मा भएकाे आपूर्ति अभावकाे परिणाम हाे। सन् २००८ काे वित्तीय संकटपछि घर निर्माण एकदमै घटेकाे थियाे र त्यसयता अझै पनि संकटअघिकाे स्तरमा फर्किन सकेकाे छैन।
निर्माण गतिविधि सुस्त हुँदै जाँदा पनि काेभिड-१९ महामारीकाे समयमा मानिसले बढी आरामदायी आवासकाे खाेजी गरेपछि लागत बढ्याे। धेरै सहरहरूमा जनसंख्या वृद्धिले पनि माग बढाएकाे थियाे। धितो ब्याजदर विगतका वर्षहरूमा दुई गुणाभन्दा बढी बढे नि घर मूल्य उच्च रहिरहेकाे छ।
सरकारी नियन्त्रणमा रहेका धितो कम्पनी फ्यानी मे र फ्रेडी म्याकले ऋणहरूलाई सुरक्षापत्रमा एकत्रित गरी लगानीकर्तालाई बेच्ने गर्दछन्, जसले धितो ऋण दिने संस्थालाई थप ऋण दिन सहज बनाउँछ र यसरी नै धितो बजारकाे आधार तयार पार्दछ।
तर, मूल्य र निर्माण गतिविधिमा संघीय सरकारकाे प्रभाव सीमित छकिनकि लागत बढाउने धेरै कारक (जस्तै, कडा जाेनिङ नियम, महँगाे अनुमति प्रक्रिया र जटिल नियमावली) राज्य र स्थानीय तहमा नै निर्धारण हुन्छन्। लगानीकर्ता सीमाले घर मूल्यमा कति प्रभाव पार्ला भन्ने अझै स्पष्ट छैन। ठूला संस्थागत लगानीकर्ताले देशकाे कुल एकल-परिवार भाडा आवास स्टककाे लगभग २ प्रतिशत मात्र स्वामित्वमा राखेका छन्।
यस उपायले बजारमा लगानीलाई निरुत्साहित गर्न सक्छ। तर प्रतिनिधि सभाका सांसदहरूले भाडाकाे रूपमा निर्मित घर ठूला लगानीकर्ताले सात वर्षभित्र बेच्नैपर्ने विवादास्पद प्रावधानलाई सफलतापूर्वक हटाएका थिए। आवास विज्ञ र अधिवक्ताका अनुसार त्यस्ताे आवश्यकताले नयाँ आपूर्तिकाे थाेरै मात्र बाँकी रहेका स्राेतमध्ये एउटालाई सीमित पार्ने थियाे र वार्षिक १ लाख नयाँ घर निर्माणलाई जाेखिममा पार्न सक्थ्याे।
