काठमाडौं। मानौं तपाईंले काठमाडौंको बालाजु क्षेत्रमा एक आना जग्गा किन्नुभयो। वास्तविक मूल्य ६० लाख छ। तर मालपोतमा भने रजिस्ट्रेसन भयो जम्मा १८ लाख रूपैयाँ मात्र। बाँकी ४२ लाख? त्यो नगदमा 'मिलाइयो'। न कर तिरियो, न कागजात बन्यो। कारोबार भयो, तर देशको कुनै आधिकारिक अभिलेखमा वास्तविकता कहिल्यै देखिएन।
यो नेपालको घरजग्गा बजारको दशकौंदेखि चलिआएको अलिखित नियम हो— जहाँ मालपोतमा देखाइने 'थैली मूल्य' र बजारमा हुने वास्तविक कारोबारबीच जमिन–आकाशको अन्तर छ। यही अन्तरले गर्दा खरिदकर्ता ठगिन्छन्, बैंकहरू जोखिममा पर्छन्, सरकारको राजस्व चुहिन्छ र अर्थतन्त्रको एउटा ठूलो खण्ड अनौपचारिकतामा डुबिरहन्छ।
यो वर्षौंदेखि जमेको 'अन्धकार'लाई चिर्न अब नेपाल राष्ट्र बैंकले एउटा ऐतिहासिक कदम चाल्दैछ— 'हाउस प्राइस इन्डेक्स'। घरजग्गाको वास्तविक बजार मूल्यलाई वैज्ञानिक रूपमा मापन गर्ने यो औजारले नेपालको रियल एस्टेट क्षेत्रमा एउटा नयाँ युगको सुरुआत गर्ने दाबी छ।
थैली र बजार : दशकौंको दोहोरो अनुहार
नेपालमा घरजग्गा किनबेच गर्दा दुईवटा मूल्य सँगसँगै चल्छन्— एउटा 'सरकारी' र अर्को 'वास्तविक'। सरकारी अर्थात् मालपोतमा देखाइने थैली रकम, जुन प्रायः बजार मूल्यभन्दा कैयौं गुणा कम हुन्छ। यो थैली हाल्ने प्रचलनले एकातिर कर छली हुन्छ भने अर्कोतिर घरजग्गाको वास्तविक बजार कति तातो वा चिसो छ भन्ने कुराको सटीक चित्र कहीँ पनि उपलब्ध हुँदैन।
राष्ट्र बैंकले सार्वजनिक गरेको तथ्यांकले यो समस्याको गम्भीरता उदांगो पार्छ। आर्थिक वर्ष २०७९/८० को पहिलो त्रैमासिकमा राष्ट्रिय स्तरमा घोषित थैली रकमको कुल योगफल ५८.६६ अर्ब रुपैयाँ मात्र थियो। त्यही रकम आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को चौथो त्रयमाससम्म आइपुग्दा दोब्बरभन्दा बढी उफ्रिएर १२७.६१ अर्ब रुपैयाँ पुगेको छ। अर्थात् घोषित मूल्यमा नै यति ठूलो उछाल छ भने बजारको वास्तविक कारोबार झन् कतिसम्म पुगेको होला, अनुमान गर्न गाह्रो छैन।
यो तथ्यांकको अर्को अर्थ पनि छ— थैली रकम 'न्यूनतम सरकारी आधार' मात्र हो, वास्तविक बजारको ऐना होइन। यही खाडल पुर्नका लागि राष्ट्र बैंकले हाउस प्राइस इन्डेक्स ल्याउन लागेको हो।
के हो हाउस प्राइस इन्डेक्स, कसरी काम गर्छ?
धेरैलाई यो शब्द नौलो लाग्न सक्छ। तर अवधारणा अत्यन्त सरल छ। सेयर बजारमा 'नेप्से इन्डेक्स' हेरेर तपाईंले थाहा पाउनुहुन्छ— आज बजार कति अंकले बढ्यो वा घट्यो। ठीक त्यसरी नै 'हाउस प्राइस इन्डेक्स'ले तपाईंलाई बताउनेछ— तपाईंको घर भएको वा जग्गा किन्न खोजेको क्षेत्रको मूल्य गत महिना वा गत वर्षको तुलनामा कति प्रतिशतले बढ्यो वा घट्यो।
यो इन्डेक्स निर्माणको लागि वास्तविक कारोबार तथ्यांक संकलन गरिनेछ, विभिन्न क्षेत्र र प्लटको आकारअनुसार विश्लेषण गरिनेछ र त्यसलाई वैज्ञानिक विधिबाट सूचकांकमा रूपान्तरण गरिनेछ। नागरिकले यो इन्डेक्स हेरेर जुनसुकै बेला आफ्नो क्षेत्रको जग्गाको बजार अवस्था थाहा पाउन सक्नेछन्।
राष्ट्र बैंकका प्रवक्ता गुरु पौडेलका अनुसार यो इन्डेक्सले घरजग्गा कारोबारमा पारदर्शिता ल्याउने, बजारको प्रवृत्ति बुझ्न मद्दत गर्ने र बैंकहरूलाई धितो मूल्यांकनमा ठोस आधार प्रदान गर्ने तीन मुख्य उद्देश्य राखेको छ।
बैंकहरूको संकट : 'कुन मूल्यमा लोन दिने?
नेपालको बैंकिङ क्षेत्रका लागि घरजग्गाको मूल्यको अपारदर्शिता एउटा पुरानो टाउको दुखाइ बनिसकेको छ। बैंकहरूले ऋण दिँदा घरजग्गालाई धितो स्वीकार गर्नुपर्छ। तर कुन मूल्यलाई आधार मान्ने— थैली रकमलाई कि बजार मूल्यलाई? दुवैमा अन्योल छ।
वास्तविक मूल्यभन्दा निकै कम ऋण दिइन्छ, ग्राहक असन्तुष्ट हुन्छन्। तिरेकाे मूल्यकाे कुनै आधिकारिक तथ्यांकमा आधारित छैन, जोखिम उच्च छ। यही दोधारेपनले गर्दा भ्यालुएटरहरू (मूल्यांकनकर्ता) को भूमिका महत्त्वपूर्ण बन्छ, तर उनीहरूको मूल्यांकनमा पनि एकरूपता हुँदैन।
'अहिले बैंकहरूलाई कुन मूल्यमा लोन दिने भन्ने ठूलो कन्फ्युजन छ,' प्रवक्ता पौडेल भन्छन्, 'सरकारी रेट र बजार मूल्यलाई व्यवस्थित गरी वैज्ञानिक इन्डेक्स बनाउन सकियो भने वित्तीय क्षेत्रको जोखिम पनि कम हुनेछ।'
यो समस्याको गम्भीरता राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले नै पुष्टि गर्छ। विगत पाँच वर्षमा घरजग्गा कर्जा ७२.४१ प्रतिशतले र आवासीय कर्जा ६१.५५ प्रतिशतले बढेको छ। यति ठूलो परिमाणमा ऋण प्रवाह भइरहँदा पनि धितोको वास्तविक मूल्यको आधिकारिक मापन नहुनु— यो वित्तीय स्थायित्वकै लागि खतराको संकेत हो।
दलालको मनोमानीमा लाग्नेछ लगाम
नेपालको घरजग्गा बजारमा दलालहरूको प्रभाव र मनोमानी सधैं चर्चाको विषय रहँदै आएको छ। वास्तविक तथ्यांकको अभाव र पारदर्शिताको कमीले उनीहरूलाई 'आर्टिफिसियल प्राइसिङ' अर्थात् इच्छाअनुसार मूल्य बढाउने–घटाउने मौका दिन्थ्यो।
उस्तै क्षेत्रमा उस्तै आकारको दुईवटा जग्गाको मूल्य एउटा दलालले ३० लाख र अर्काले ५० लाख भन्न सक्छन्— किनकि जाँच्ने कुनै आधार छैन। खरिदकर्ताले दलाल वा चिनजानको मान्छेको भनाइमा विश्वास गर्नुबाहेक अर्को उपाय छैन।
हाउस प्राइस इन्डेक्स आएपछि यो अवस्था बदलिनेछ। खरिदकर्ताले दलाल आउनुअघि नै आधिकारिक इन्डेक्सबाट सम्बन्धित क्षेत्रको औसत बजार मूल्य हेर्न सक्नेछन् र त्यसको आधारमा मोलतोल गर्न सक्नेछन्। 'इन्डेक्स भएपछि मान्छेले अनुमानको भरमा ओभर सप्लाई गर्ने वा डराएर बेच्ने स्थिति हुँदैन। कुन बेला जग्गाको मूल्य घटेको छ र कुन बेला बढेको छ भन्ने कुरा डेटाले बोल्नेछ,' पौडेल भन्छन्।
भ्यालुएटर हट्दैनन्, झन् सशक्त बन्नेछन्
प्रवक्ता पौडेल भन्छन्, 'हामीले भ्यालुएटरलाई विस्थापित गर्न खोजेका होइनौं, उनीहरूको कामलाई अझ सहज र वस्तुनिष्ठ बनाउन खोजेका हौं। इन्डेक्सले गर्दा खरिदकर्ता र बिक्रीकर्ता दुवैलाई बजारको वास्तविक मूल्यको आकलन गर्न सजिलो हुनेछ।'
अर्थात् भ्यालुएटरले अब एउटा आधिकारिक सन्दर्भ बिन्दु पाउनेछन् (हाउस प्राइस इन्डेक्स) जसले उनीहरूको मूल्यांकनलाई थप विश्वसनीय र पारदर्शी बनाउनेछ। यसले समग्र मूल्यांकन प्रक्रियाको गुणस्तर उकास्नेछ।
इन्डेक्सले मूल्य नियन्त्रण गर्दैन, सचेतना दिन्छ
'प्राइस फ्लक्चुएसनलाई डिमान्ड र सप्लाईले नै चलाउँछ। तर यो इन्डेक्सले पारदर्शिता दिन्छ,' पौडेल भन्छन्, 'ओभर सप्लाई वा ओभर डिमान्डको समयमा मान्छेले मूल्य घटेको वा बढेको थाहा पाएर आफ्नो सम्पत्ति कहिले बेच्ने भन्ने सही निर्णय लिन सक्नेछन्।'
यो इन्डेक्स एउटा 'सूचना औजार' हो, 'मूल्य नियन्त्रक' होइन। बजारको स्वतन्त्र प्रकृतिमा हस्तक्षेप नगरी केवल सूचनाको पहुँच सर्वसाधारणसम्म पुर्याउनु यसको मूल लक्ष्य हो।
कहिले आउला यो इन्डेक्स?
राष्ट्र बैंकले घरजग्गाको कारोबार प्रवृत्ति विश्लेषण गर्ने पहिलो चरणको काम पूरा गरिसकेको छ। अहिले दोस्रो चरण (वैज्ञानिक सूचकांक निर्माण) को तयारी भइरहेको छ। तर यो चालु आर्थिक वर्षभित्रै कार्यान्वयनमा आउने सम्भावना भने न्यून रहेको प्रवक्ता पौडेल स्वीकार गर्छन्। 'डेटाको फाउन्डेसन तयार भयो, तर इन्डेक्स बनाउन सरकार र राष्ट्र बैंकबीच थप समन्वय र काम बाँकी छ। निकट भविष्यमा यसलाई ल्याउने हाम्रो प्राथमिकता हो,' उनले भने।
